Trendwende bei Immobilienpreisen?

Thema der Woche vom 10. April 2018

Immobilienanlagen werden aufgrund der hohen Renditedifferenz zu 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen stark nachgefragt.

Quelle: UBS, Bloomberg

Renditedifferenz CH-Anleihen und Immobilienfonds

Immobilienanlagen werden aufgrund der hohen Renditedifferenz zu 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen stark nachgefragt.

Quelle: UBS, Bloomberg

Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Das Kaufargument war und ist – und bleibt voraussichtlich noch für eine absehbare Zeit – die relativ hohe Rendite von Immobilieninvestitionen. Doch angesichts einer sich zaghaft andeutenden Zinswende dürften die Liegenschaftspreise nicht viel weiter steigen.


Auf Teufel komm raus: So wird in der Schweiz gebaut. Die Zuwanderung und die damit einhergehende Nachfrage nach Wohnraum sowie Büro- und Dienstleistungsflächen kurbelten die Bauwirtschaft an. Vielerorts prägen seit vielen Jahren Kräne, schwere Baugeräte und dröhnender Maschinenlärm die Landschaft. Im Zuge des nun bereits seit vielen Jahren anhaltenden Baubooms ist man allerdings teilweise übers Ziel hinaus geschossen. Denn nicht mehr für jedes Bürohaus und jede Geschäftsfläche lassen sich Mieter finden, und Neubauwohnungen bleiben ausserhalb der städtischen Gebiete des Öfteren "kalt", wie unter Branchenkennern zu hören ist. Erstaunlich ist allerdings, dass die steigenden Leerstände und das anspruchsvoller werdende Vermietungsgeschäft bislang nicht auf die Liegenschaftspreise durchgeschlagen haben. Im Gegenteil: Die Preise sind mehrheitlich weiter gestiegen.

Hohe Renditen

Klar, im derzeitigen Tiefzinsumfeld sind Investitionen in den Immobilienmarkt begehrt. Denn die Renditen sind hier relativ hoch. Immobilienanlagen bewegen sich risikomässig zwischen Anleihen und Aktienanlagen. Erstere werfen aufgrund des Niedrigzinsumfelds allerdings kaum noch Erträge ab, zwischenzeitlich resultierten für den Anleger unter dem Strich sogar Verluste, wie in der Grafik zu sehen. Das wiederum bedeutet, dass die Renditedifferenz zwischen Immobilienanlagen und Schweizer Staatsanleihen sehr gross ist. Im Durchschnitt werfen indirekte Immobilienanlagen derzeit eine Rendite von etwa 2,5 Prozent ab. Die Höhe der Rendite ist dabei stark von den Lage- und Objektqualitäten abhängig. Da Immobilien an erstklassigen Lagen sehr tiefe Leerstände aufweisen sind Investoren auch bereit, für solche Objekte tief in die Tasche zu greifen.

Das hohe Preisniveau ist neben der grossen Nachfrage allerdings auch auf einen technischen Faktor zurückzuführen: die sogenannten Kapitalisierungs- bzw. Diskontierungssätze. Das sind Zinssätze, die bei der Berechnung des Werts einer Liegenschaft angewendet werden. Steigen diese Zinssätze, sinkt der Wert einer Liegenschaft und umgekehrt – unabhängig von der Nachfrage. Da die Zinsen während der vergangenen Jahre auf historische Tiefstände gesunken waren, sanken im Durchschnitt auch die Kapitalisierungs- und Diskontierungssätze, was die Immobilienpreise in die Höhe trieb.

Mit der starken Konjunkturlage sowie der langsamen Abkehr der ultralockeren Geldversorgung stellt sich die Frage, wie lange die Zinsen noch auf sehr tiefen Niveaus verharren können. Die Immobilienpreise dürften also nicht viel weiter zulegen und manchenorts womöglich auch zurückgehen, zumal Investoren bei höheren Zinsen auf andere Investments ausweichen und die Nachfrage damit nachlassen würde. Grössere Preisverwerfungen am Immobilienmarkt erwarten Ökonomen allerdings nur bei einem Zinsschock oder einer scharfen Rezession – was beides derzeit unwahrscheinlich ist.

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